Com o encerramento do prazo para a declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) 2026, muitos contribuintes ainda possuem dúvidas sobre como reportar transações imobiliárias realizadas no ano-calendário de 2025. Mais do que um preenchimento de formulário, a declaração de imóveis envolve o cumprimento de normas complexas, desde o Código Civil até as Instruções Normativas da Receita Federal.
Neste artigo, detalhamos o que você precisa saber para realizar esse processo com segurança jurídica.
1. O Custo de Aquisição: A Regra do Valor Histórico
Diferente de outros ativos que podem ser atualizados pelo valor de mercado, os imóveis devem ser declarados pelo custo de aquisição. Conforme o Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018), o valor só pode ser alterado se houver gastos comprovados com reformas e benfeitorias.
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Fundamentação: Art. 17 da Lei nº 9.249/1995.
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Dica do Especialista: Guarde notas fiscais e recibos de obras por pelo menos 5 anos após a venda do imóvel. Eles são os únicos documentos que permitem legalmente aumentar o valor do bem, reduzindo o imposto a pagar no futuro.
2. Ganho de Capital: Quando a Venda Gera Imposto
Se você vendeu um imóvel por um valor superior ao que pagou, ocorreu o Ganho de Capital. A tributação segue uma tabela progressiva, iniciando em 15% sobre o lucro, conforme a Lei nº 13.259/2016.
Atenção: O imposto sobre o lucro imobiliário deve ter sido pago até o último dia útil do mês subsequente à venda através do programa GCAP. Na declaração de 2026, você apenas importa esses dados para o sistema da Receita.
3. Hipóteses de Isenção (Aproveite o Benefício Legal)
A legislação brasileira prevê mecanismos para incentivar o mercado imobiliário e proteger o patrimônio mínimo. As principais isenções são:
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Isenção dos 180 dias: Prevista no Art. 39 da Lei nº 11.196/2005 (Lei do Bem). Se você vender um imóvel residencial e usar o produto da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 6 meses, fica isento do IR sobre o ganho de capital.
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Imóvel Único: Venda de imóvel de valor até R$ 440.000,00, desde que o proprietário não tenha realizado outra alienação nos últimos 5 anos (Art. 23 da Lei nº 9.250/95).
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Redutores por Tempo de Posse: Imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 possuem fatores de redução (FR) que diminuem a base de cálculo do imposto.
4. Como Declarar Financiamentos
Um erro comum é informar o valor total da dívida no campo "Dívidas e Ônus Reais". Para imóveis financiados com Alienação Fiduciária (onde o bem é a garantia), a regra é:
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Não preencha a ficha de dívidas.
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Na ficha "Bens e Direitos", declare apenas os valores efetivamente desembolsados (entrada + parcelas + taxas).
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Ano a ano, o valor do imóvel "cresce" conforme os pagamentos são feitos.
Check-list de Documentação para o IR 2026
Para evitar a malha fina, certifique-se de ter em mãos:
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Escritura ou Contrato de Compra e Venda: Para dados de CPF/CNPJ de compradores/vendedores.
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Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis: Informação obrigatória no campo de discriminação.
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Guia do ITBI e Taxas de Corretagem: Podem ser somados ao custo de aquisição do imóvel.
Conclusão
A declaração de bens imóveis exige precisão e obediência aos princípios gerais do Direito Tributário. A omissão de dados ou a atualização indevida de valores pode resultar em multas que variam de 75% a 150% do valor do imposto devido.
Dúvida Jurídica: Se você realizou uma permuta de imóveis em 2025, a sua declaração de Imposto de Renda em 2026 seguirá um rito diferente de uma compra e venda comum. No Direito Imobiliário e Tributário, a permuta é a troca de bens onde as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro. No entanto, é muito comum que os imóveis não tenham o mesmo valor, surgindo a figura da torna.
Este conteúdo tem caráter informativo. Para orientações específicas, consulte um profissional contábil ou jurídico.