🏠 Aluguel na Mira do Novo IVA: Quem Paga o Novo Imposto e o que Muda com a Reforma Tributária
Vamos desvendar uma das mudanças mais importantes trazidas pela Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023) e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025: a incidência dos novos tributos sobre a receita de aluguéis de imóveis.
A grande dúvida no mercado imobiliário é: quem será o contribuinte dos novos impostos?
A resposta está na definição de quem será enquadrado como "contribuinte regular" do novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).
⚖️ O Novo Cenário: Incidência de IBS e CBS no Aluguel
Até o momento, a locação de imóveis por pessoa física era tributada apenas pelo Imposto de Renda (IRPF), via Carnê-Leão, conforme a tabela progressiva (máxima de 27,5% da renda).
Com o novo sistema, que unifica tributos federais, estaduais e municipais em um IVA Dual (IBS e CBS), o cenário muda. O aluguel, sendo uma operação onerosa com bens, passa a sofrer a incidência do IBS e da CBS, conforme o Art. 4º da LC nº 214/2025.
No entanto, a lei define critérios claros para que a pessoa física se torne uma contribuinte desses novos impostos.
👤 Quem Paga o Novo Imposto? O Contribuinte Regular
O novo imposto sobre consumo é de responsabilidade do locador (o proprietário que recebe o aluguel) e não do locatário (inquilino). Contudo, a incidência só ocorrerá se o locador, pessoa física, for enquadrado como Contribuinte Regular dos novos tributos.
De acordo com o Art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025, a pessoa física será considerada contribuinte do IBS e da CBS (e, consequentemente, obrigada a recolher esses impostos e emitir Nota Fiscal) se preencher simultaneamente os seguintes critérios, caracterizando a habitualidade na operação:
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Locar mais de 3 (três) bens imóveis distintos;
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Auferir receita bruta total de aluguéis superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior.
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Nota: Esse limite de R$ 240 mil será atualizado mensalmente pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) a partir da data de publicação da Lei Complementar.
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🎯 O Pequeno Locador Fica Isento (no IBS/CBS)
O locador pessoa física que não atingir esses limites cumulativos não será considerado contribuinte regular do IBS e da CBS.
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Se você aluga 1 ou 2 imóveis, por exemplo, ou sua receita anual é inferior ao limite, a tributação sobre o aluguel continua sendo apenas pelo IRPF.
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Para quem se enquadrar como contribuinte regular, o pagamento dos novos tributos será adicional ao IRPF já devido.
📉 O Redutor Social e a Alíquota Efetiva Reduzida
A legislação previu mecanismos para mitigar o impacto, especialmente para a locação residencial e popular:
| Mecanismo | Detalhe na LC nº 214/2025 | Impacto |
| Redução da Alíquota | O Art. 261, parágrafo único, determina que a alíquota do IBS e da CBS para locação de bens imóveis tem uma redução de 70% em relação à alíquota padrão. | A carga tributária efetiva sobre o aluguel será de aproximadamente 8,4% (considerando uma alíquota padrão do IVA estimada em 28%). |
| Redutor Social | Existe uma previsão de dedução de R$ 600,00 por bem imóvel (mensal) da base de cálculo do IBS e da CBS, aplicável à locação para uso residencial. | Beneficia locações de menor valor, reduzindo ainda mais a base tributável para o imposto. |
🛎️ Locações de Curta Temporada: Atenção Redobrada
Uma mudança crucial está na locação por curta temporada (até 90 dias), comumente realizada em plataformas digitais (como Airbnb).
A Reforma Tributária passa a tratar esses aluguéis como serviços de hotelaria, aplicando regras de tributação diferentes e, em muitos casos, mais onerosas do que a locação tradicional.
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Para este tipo de operação, o locador se torna contribuinte do IBS e da CBS independentemente do número de imóveis ou da receita anual, sujeitando-se à alíquota do setor de serviços hoteleiros.
⏳ Cronograma e Transição (Destaque da Lei)
O início da cobrança e a plena aplicação do novo sistema será gradual:
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2026 e 2027: Início da cobrança simbólica do IBS e da CBS.
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A partir de 2028: Aumento progressivo das alíquotas dos novos tributos, com redução proporcional dos tributos antigos (PIS, Cofins, ISS, ICMS).
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2033: Aplicação integral do IBS e da CBS e extinção total dos tributos antigos.
Alerta para Contratos Vigentes:
Para proprietários com contratos não residenciais assinados antes da sanção da lei, o registro em Cartório de Imóveis ou Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 é um requisito importante para garantir o benefício da alíquota mais baixa sobre o valor dos aluguéis até o final do prazo contratual, conforme detalhado na LC nº 214/2025.
💡 Conclusão para o Mercado Imobiliário
A Reforma Tributária amplia a base de contribuintes, exigindo que o grande locador pessoa física se adapte à emissão de nota fiscal e ao recolhimento do IBS e da CBS, que se somarão ao Imposto de Renda.
Para o pequeno locador, a tributação sobre o consumo não se aplica, mas o rastreamento automático de pagamentos pelo Fisco será muito mais robusto, aumentando a fiscalização sobre o Imposto de Renda já existente.
Se você se enquadra nos critérios de "contribuinte regular" ou opera com aluguéis de curta temporada, a organização e a adaptação contábil são imediatas.